Tarım Arazilerinde Yeni Dönem: Hobi Bahçesi ve İzinsiz Yapılara Sıkı Denetim

20 Haziran 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7584 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, tarım arazilerinin korunması, izinsiz yapılaşmanın önlenmesi ve kooperatif modeliyle yapılan hobi bahçesi benzeri uygulamalara yönelik önemli düzenlemeler getirdi.

Düzenlemenin tarım arazilerinin amacı dışında kullanımını önlemeyi hedeflediğini değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, son yıllarda özellikle büyükşehirlerin çevresinde tarım arazilerinin kooperatif, üyelik veya kullanım hakkı modeliyle küçük parçalara ayrılarak pazarlandığını belitti. Özelmacıklı “Bu alanlarda tarla vasfındaki taşınmazlar, fiilen hobi bahçesi, tiny house alanı, bağ evi veya hafta sonu yaşam alanı gibi sunuldu. Ancak tapu niteliği, imar durumu, tarım dışı kullanım izni, yapı ruhsatı ve aboneliklerin hukuki dayanağı kontrol edilmeden yapılan işlemler ciddi mağduriyetlere yol açtı. Yeni düzenleme bu noktada hem tarım alanlarının korunmasını hem de tüketicilerin yanıltıcı pazarlama modellerinden korunmasını amaçlıyor” dedi.

Kooperatiflerin Tarım Arazisi Edinimine Sınırlama

Özelmacıklı “Yeni düzenlemeyle, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na tabi kooperatiflerin; 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında “tarımsal niteliği korunacak alan” olarak belirlenen yerlerde ve plan dışı olup 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarım arazilerinde mülkiyet veya sınırlı ayni hak edinmesine sınırlama getirildi. Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin ise bu tür taşınmazlarda mülkiyet veya sınırlı ayni hak edinimi Tarım ve Orman Bakanlığı iznine tabi hale geldi. Bu düzenleme ile özellikle tarım dışı amaçla kurulan kooperatiflerin tarım arazileri üzerinde mülkiyet edinerek bu alanları fiilen hobi bahçesi modeline dönüştürmesini engellenmiş olacak” dedi.

İzinsiz Yapılara Elektrik, Su Ve Doğal Gaz Aboneliği Verilemeyecek

Kanunun en dikkat çeken başlıklarından birinin de izinsiz yapı ve tesislere altyapı aboneliği verilmesinin engellenmesi olduğunu belirten Özelmacıklı, “5403 sayılı Kanun uyarınca izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği tesis edilemeyecek. Bu hükme aykırı davranan idare, kurum ve kuruluşlara her abone başına 100 bin TL idari para cezası uygulanabilecek. Cezanın tebliğinden itibaren aboneliğin 30 gün içinde iptal edilmemesi halinde, aboneliğin devam ettiği her ay için ayrıca 100 bin TL ceza gündeme gelebilecek. Ayrıca tarım arazilerindeki aykırı kullanımlar ve izinsiz uygulamalara ilişkin metrekare bazlı idari para cezalarının da ağırlaştırıldi” ifadelerini kullandı.

Tüketiciler nelere dikkat etmeli?

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, hobi bahçesi, tiny house alanı veya kooperatif üyeliğiyle sunulan projelerde tüketicilerin resmi belge kontrolü yapmadan karar vermemesi gerektiğini belirtti.

Özelmacıklı, “Bu tür taşınmazlarda tapu niteliği, imar durumu, tarım dışı kullanım izni, yapı ruhsatı, aboneliklerin hukuki dayanağı ve kullanım hakkının niteliği mutlaka araştırılmalı. Kooperatif üyeliği, kullanım sözleşmesi veya hisse devri, her zaman doğrudan tapu mülkiyeti anlamına gelmez. Elektrik, su ya da doğal gaz aboneliğinin bulunması da tek başına taşınmazın mevzuata uygun olduğunu göstermez” dedi. “İmar gelecek”, “ev yapılabilir”, “ruhsata gerek yok”, “tiny house konulabilir”, “abonelik alınır” gibi ifadelerin resmi belgelerle doğrulanması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, fiili parselasyon, tel çit, yol açma, beton dökme ve izinsiz yapılaşma gibi uygulamaların önemli riskler barındırabileceğini söyledi.

Gayrimenkul Profesyonelleri Belgeye Dayalı İşlem Yapmalı

Özelmacıklı, gayrimenkul profesyonellerinin de portföy kabulünde yalnızca satıcı beyanıyla hareket etmemesi gerektiğini belirterek, “Tarım arazilerinde pazarlama dili çok dikkatli kurulmalı. Belgeye dayanmayan hiçbir vaat tüketiciye sunulmamalı. Vatandaşlarımız bu tür yatırımlarda acele karar vermemeli, mutlaka yetki belgeli emlak işletmeleriyle çalışmalı ve resmi belgeler üzerinden işlem yapmalıdır” ifadelerini kullandı.