Av. Hasan DOĞAN

 

MADDE 30 - Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (veya yeminli serbest mimarlık veya mühendislik bürolarından), 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. (*)

 

Belediyeler, valilikler (veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik büroları) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. (Ancak müracaat yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosuna yapılmış ise bu hüküm uygulanmaz. Yeminli büro, müracaatı bu süre içerisinde müsbet veya menfi mutlaka sonuçlandırmak zorundadır.) (**)

 

Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtaramayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.

 

(*) 30 uncu maddesinin birinci fıkrasında (....) içine alınan kısım Anayasa Mahkemesinin 11 Aralık 1986 tarih ve E.1985/11, K.1986/29 sayılı kararı ile iptal edilmekle hükmü kalmamıştır. (**) 30 uncu maddenin ikinci fıkrasının iki yerinde (...) içine alınan kısımlar Anayasa Mahkemesinin 11 Aralık 1986 tarih ve E.1985/11, K.1986/29 sayılı Kararı ile iptal edilmekle hükmü kalmamıştır.

 

KULLANMA İZNİ ALINMAMIŞ YAPILAR

 

MADDE 31 - İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

 

OSB Uygulama Yönetemliği

 

Ruhsat müddeti

 

MADDE 88 - (1) Ruhsat verildiği tarihten itibaren 2 yıl geçerlidir. Aksi takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Makul sebeplerle bu süre yönetim kurulu tarafından 2 yılı geçmemek üzere uzatılabilir.

 

İnşaata başlama ve bitirme

 

Yapı kullanma izni

 

MADDE 90 - (1) Yapı tamamının veya kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için, OSB’den izin alınması zorunludur. Bu iznin alınması için OSB’ye yapılan başvuru dilekçesi ekinde teknik uygulama sorumlularının yapının projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını belirten raporları yer alır. 4708 sayılı Kanun kapsamına giren illerde yapının projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair yapı denetim kuruluşu tarafından OSB’ye rapor verilmeden  yapı sahibine yapı kullanma izni verilemez. 

 

             (2) Katılımcının müracaatı üzerine OSB, yapının ruhsat ve eklerine fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını, Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirler.

 

             (3) Yapının kısmen kullanılması mümkün olan kısımlarına yapı kullanma izni düzenlenebilmesi için, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması ve yapıda mevzuata aykırılığın bulunmaması gerekir.

 

             (4) Yapı kullanma izni alınmadan önce asansörlerin işletme ruhsatlarının alınmış olması gerekir.

 

             (5) Yapının mevzuata uygun bulunması halinde 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir.

 

(6) (Ek fıkra: Yön.10-12.08.2010) Yapı kullanma izni bulunmayan yapılar elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme ve benzeri hizmetlerden ve tesislerden faydalanamazlar. Bu hizmetlerden yararlanılması durumunda hizmeti veren OSB sorumludur. Kısmi yapı kullanma iznine bağlanan yapının yalnızca bu bölümleri bu hizmetlerden yararlandırılır.

İşyeri açma izni

MADDE 91 - (1) OSB içinde kurulacak işletmelere işyeri açma ve çalışma ruhsatları, ilgili kanun ve yönetmelik hükümleri çerçevesinde OSB tarafından verilir.

 

MADDE 108 - (Değişik: Yön.12-12.08.2010) (1) Tahsis edilen arsa ile ilgili olarak;

 

             a) Tahsis tarihinden  itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan,

 

             b) Yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2  yıl içinde üretime geçmeyen,

 

             c) Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre “Çevresel Etki Değerlendirmesine tabi değildir”, “Çevresel Etki Değerlendirmesi gerekli değildir” veya “Çevresel Etki Değerlendirmesi olumlu” kararı almayan,

 

             katılımcılara yapılan tahsis, yönetim kurulu tarafından iptal edilir.

 

(2) (Ek fıkra: Yön.5-09.02.2011)  OSB’ler mücbir sebeplerin varlığı halinde bu süreleri 2 yılı geçmemek şartıyla uzatabilir.

 

(3) (Ek fıkra: Yön.5-09.02.2011) Bakanlık kredisi kullanmayan OSB’lerde, bu maddede geçen tüm bu sürelerin hesabında 1/1000 ölçekli parselasyon planının onay tarihi esas alınır.

Değişiklik Göster (1)

Başkalarına devir

MADDE 109 - 1) Katılımcıların satın aldığı parsellerin tapu kayıtlarına geri alım hakkı şerhi konur.

 

             (2) Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz.

 

             (3) Bu arsalar katılımcılar veya mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir. Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması halinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir.

 

             (4) Arsa tahsisi veya satışı yapılan firmanın tasfiyesi halinde, firmanın katılımcı vasfını taşıyan ortağına veya ortaklarına tahsis hakkının devri mümkündür. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup olmadığının tetkikiyle sonucuna göre gerekli tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir.

 

             (5) OSB`ce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen gayrimenkullerin icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, OSB’nin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir.

 

             (6) Taşınmazların kredi alacaklısı kuruluşa satılması halinde, kredi alacaklısı kuruluş, satın aldığı taşınmazı sadece OSB’nin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç 2 yıl içerisinde satmak veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişilere kiraya vermek zorundadır.

 

             (7) Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemelerce tespiti halinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun, tahsis veya satış tarihindeki bedeliyle geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.

 

             (8) Alıcı tapusunu aldıktan ve tesisini ikmal ettikten sonra devir ya da satış söz konusu olması halinde; OSB’nin yeni alıcı ile yapacağı sözleşmede, ilk alıcı ile yaptığı sözleşmede bulunan hükümleri çıkarma veya yeni hükümler koyma hakkı vardır. 

 

Arsa tahsisinin iadesi

 

MADDE 110 - (1) Katılımcı, peşinatı yatırmış ve yıllık taksitlerini ödemiş olduğu halde, inşaata başlama süresi sonuna kadar veya inşaata başladıktan sonra dilediği zaman parsel alımından vazgeçerek isteği ile yatırmış olduğu arsa tahsis bedellerini geri isteyebilir. OSB, katılımcının o güne kadar yatırmış olduğu arsa tahsis bedellerinin toplamını iade eder. Söz konusu para arsanın geri alınma tarihinden itibaren ilk mali yılda bütçeye konularak ödenir. Katılımcı bunun dışında hiçbir surette faiz ve tazminat talep edemez. Bu şekilde arsayı almaktan vazgeçerek paralarını alan katılımcıların yeniden müracaat etmesi halinde hiçbir öncelik hakları olamaz.

 

OSB lerde ruhsat ve inşaat süresinin uzatılması ve ilgili yönetmelik maddesinin değiştirilmesi hakkında : 

 

Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki OSB lerde yapılaşmaya ilişkin yasal düzenleme , 3194 Sayılı İmar Kanunu ile yapılmıştır. Başka bir deyişle, 3194 Sayılı imar Kanunu hükümleri aynen OSB lerde de geçerlidir. 

 

Buna göre, yapı sahibine verilen ruhsat müddeti, düzenlenecek projeler, ruhsat ve projelere aykırılıkta uygulacak ceza ve usul işlemlerin şekli, İmar Kanununun 29-30-31-42.maddelerinde belirtildiği gibidir.  

 

Ancak OSB lerde, ruhsat yapıların yıkım işlemleri, doğrudan OSB tarafından değil, gerekli tutanakların OSB tarafından tutulmasından sonra,ilgili belediye veya valilikçe yapılması gerekmektedir. Zira Danıştay, yıkım olayını bir kamu gücü kullanma olarak nitelendirip, bunun da ancak kamusal nitelikte olan kurumlarca yapılacağına karar vermiştir. 

  

Buna göre ,OSB lerde  verilecek ruhsatın süresi , İmar Kanunun 29.maddesindeki gibi 2 yıl olup bu husus Uygulama Yönetemliğinin 88.maddesinde düzenlenmiştir.

 

Yapı kullanmanın verilmesi de yine, İmar kanunun 30.maddesinde belirtilen usullere tabidir. Buna göre: yapıya ilişkin  mekanik, statik, elektrik vs projelerin imar mevzuatı ve imar plan ve şartlarına  uygun bir şekilde düzenlenmiş olması ve yapının fennen kullanılmasında bir sakınca bulunmaması koşulu ile yapı kullanma verilmesi gerekmektedir. Bu durumda uygulamada sıklıkla  karşılaştığımız şekilde, bir eksikliğe dair taahüt verilmek suretiyle yapı kullanma almanın hukuken mümkün olma dığını, bunun İmar Kanunun 30.maddesinde düzenlenen yapı kullanmanın amacı ile çeliştiğini de belirtmem gerekir.  Buna karşın OSB lerde yasanın bu maddesi ile çelişir bir şekilde OSB lerde, alınan taahütlerle yapı kullanma vermektedirler ki bunun hukuka aykırı olduğunu söylemem gerekir. 

 

Yine İmar Kanunun 31.maddesinde, yapı kullanma almamış yapılara ,elektrik su gibi hizmetlerin verilmeyeceği hükmüne parelel olarak, OSB Uygulama yönetemliğinin 90/6 maddesinde de aynı hükme yer verilmiş olup, buna göre ;  yapı kullanması olmayan yapılara, elektrik ,su, doğal gaz gibi kamu hizmetleri verilemesi gerekmektedir. 

 

Ancak OSB lerde  en çok tartışılan konulardan biri de, Uygulama Yönetmeliğinin 108 ve 109. maddelerinde düzenlenen hususlardır. 

 

Şöyleki Uygulama Yönetemliğinin 108.maddesi aşağıdaki hükmü içermektedir:  

 

MADDE 108 - (Değişik: Yön.12-12.08.2010) (1) Tahsis edilen arsa ile ilgili olarak;

 

a) Tahsis tarihinden  itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan,

b) Yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2  yıl içinde üretime geçmeyen,

katılımcılara yapılan tahsis, yönetim kurulu tarafından iptal edilir.

 

Buna göre, eğer  OSB katılımcısı : kendisine arsa tahisis yapılmış yer için, 1 yıl içinde yapı ruhsatını  ve 2 yıl içinde de yapı kullanmayı almaz ise, yönetim kurulunca daha önce kendisine yapılan arsa tahsisi iptal edilebilecektir ki bu husus doğal olarak, OSB lerdeki sanayicilerce  çok sayıda şikayete neden olmaktadır.  

 

Zira finansman sorunları ve genel ekonomik durum vs dikkate alındığında,arsanın alımı ,yapıya başlanıp bitirilmesi ve  üretime geçmek için konulan bu sürelerin yetersiz kalacağı, bu sürelerin mutlaka uzatılması  gerekeceği açıktır. Nitekim bu husus, gazetemizin 07.04.2014 tarihli sayısına da konu olan Ege OSB lerin toplantısında da, haklı bir şekilde dile getirilmiştir.  Bu nedenle biz bu konuda özellikle,OSB lerin sorun ve gelişmelerinde temel rol üstlenen   OSBÜK ve OSBDER tarafından gerekli çalışmanın yapılarak bu hususu bakanlığa sunmaları gerektiğini düşünüyoruz.